ซื้อคอนโดฯ อย่างไรไม่ต้องถูกทุบทิ้ง

เมื่อไม่นานมานี้คนในแวดวงอสังหาฯ รวมถึงคนที่กำลังมองหาคอนโดฯ ดี ๆ สักห้องจับจองเป็นเจ้าของ คงหวั่นใจไม่น้อยกับข่าวการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ซึ่งแม้จะสร้างเสร็จขายไปแล้ว มีผู้อยู่อาศัยแล้ว แต่ก็ยังถูกประกาศเพิกถอนย้อนหลังตามมาได้ ประเด็นนี้ถือเป็นสิ่งที่ย้อนกลับมาเตือนใจได้ดีเลยว่า สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อคอนโดฯ นั้น จะต้องศึกษาให้เข้าใจด้วยว่าคอนโดฯ แบบไหน ที่ถูกต้องตามกฎหมาย และไม่เสี่ยงถูกรื้อถอนเป็นปัญหาตามมาภายหลัง โดยสิ่งสำคัญที่ควรพิจารณา มีดังต่อไปนี้

  1. เป็นคอนโดฯ ที่ขออนุญาตก่อสร้างถูกต้องหรือไม่?
    คอนโดฯ ที่จะไม่เสี่ยงปัญหาถูกทุบทิ้งในภายหลัง จะต้องเป็นคอนโดฯ ที่ยื่นขออนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ได้รับเลขใบอนุญาตก่อสร้าง ผ่านการอนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ได้รับการจดทะเบียนเป็น “อาคารชุด” รวมถึงยังต้องผ่านกฎหมายควบคุมด้านความปลอดภัยต่าง ๆ เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การบำบัดน้ำเสีย การกำหนดพื้นที่ว่างภายนอกอาคาร และการกำหนดแนวร่นอาคาร เป็นต้น
  2. เมื่อก่อสร้างจริงต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย
    ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้างนั้น ไม่เพียงแค่ต้องถูกต้องตอนยื่นขอก่อสร้างเท่านั้น แต่เมื่อลงมือสร้างเสร็จแล้ว ก็ต้องเป็นไปตามที่กำหนดด้วย โดยประเด็นสำคัญที่ควรทราบเกี่ยวกับข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้าง เพื่อเราใช้ประเมินง่าย ๆ ในการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ มีดังนี้

    • คอนโดฯ High Rise ที่สูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป จะต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินของผู้อื่นไม่น้อยกว่า 6 เมตร
    • คอนโดฯ Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น จะต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินผู้อื่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร
    • คอนโดฯ High Rise ที่สูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือคอนโดฯ ที่มีพื้นที่อาคารรวมกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ต้องมีพื้นที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินที่เป็นที่ตั้งอาคาร
    • คอนโดฯ Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น จะต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
    • ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ High Rise หรือ Low Rise ก็ต้องมีระยะร่นอาคาร โดยอาคารที่ติดกับถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีแนวร่นห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร และอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือเกินกว่า 8 เมตรขึ้นไป ก็จะมีกำหนดแนวร่นต่างกันออกไปตามขนาดความกว้างของถนน
    • สำหรับคอนโดฯ High Rise จะมีการกำหนดความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนนด้วย ยกตัวอย่างเช่น คอนโดฯ ที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร จะต้องมีด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องจนไปเชื่อมกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร เป็นต้น

ในความเป็นจริง รายละเอียดข้อบังคับเกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ยังมีอีกมาก ซึ่งก็เป็นไปได้มากที่ผู้ซื้อจะตรวจสอบไม่หมด และไม่เข้าใจในตัวข้อกฎหมายที่ระบุไว้ หรือแม้จะเข้าใจ ก็เป็นเรื่องยากที่จะตรวจสอบได้ด้วยตัวเอง เพราะการมองด้วยตาเปล่าบางทีก็ประเมินไม่ได้ถูกต้องทั้งหมด ดังนั้น ภาพรวมของการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดฯ เพื่อไม่ให้มีปัญหาย้อนหลังอย่างเช่นการถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง จึงสำคัญที่การเลือกซื้อกับโครงการที่พัฒนาและก่อสร้างโดยผู้ประกอบการมืออาชีพ ที่มีประสบการณ์การก่อสร้างคอนโดฯ มายาวนาน มีความน่าเชื่อถือ เพื่อให้อย่างน้อยที่สุด หากเกิดปัญหาขึ้นมา เราในฐานะผู้ซื้อ จะได้รับการดูแล แก้ไข และคุ้มครองสิทธิ์ของผู้ซื้ออย่างเต็มที่และมีประสิทธิภาพที่สุด รักษาผลประโยชน์เอาไว้ได้ และได้รับการเยียวยาอย่างเหมาะสมมากที่สุด

 

ใส่ความเห็น